Можно ли завершить строительство многоквартирного дома, который годами стоял без надлежащей консервации? Для Заказчика проблемного объекта это первый вопрос перед возвращением строителей на площадку. От ответа зависит техническая судьба здания: сохранять возведённые конструкции и восстанавливать их или рассматривать более радикальные решения, вплоть до демонтажа.

На улице Дуси Ковальчук, 378/1 в Новосибирске наша команда выполнила обследование проблемного долгостроя. Главный результат — обоснование возможности продолжить строительство. Следующий по значимости — конкретные рекомендации, где и что необходимо восстановить, чтобы существующие конструкции могли надёжно работать в здании, завершенном строительством.^[1]

Предыстория проблемного дома

Этот кейс связан с восстановлением прав дольщиков. История строительства на площадке началась в 2013 году. Компания «Партнёр-Инвест», входившая в группу «ПТК-30», не выполнила обязательства перед гражданами; объект оказался в числе проблемных после банкротства застройщика.

Как сообщали муниципальные «Новосибирские новости», в 2022 году арбитраж передал право на завершение дома № 2 по строительному адресу Дуси Ковальчук, 378/1 региональному Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд организовывал достройку; её финансирование обеспечивалось с участием федерального и областного бюджетов.^[2][3]

Для такой программы необходимо установить, можно ли использовать ранее построенный каркас. Деньги на завершение и новый подрядчик сами по себе этот вопрос не решают. Нужны достоверные сведения о сохранности конструкций, последствиях простоя и обязательных восстановительных работах. Именно такую техническую основу мы подготовили для Заказчика.

Почему мы можем оценивать сложные долгострои

«СтройЭкспертиза» работает в области строительного инжиниринга с 2012 года. Наша практика охватывает 1365+ объектов, в которые входят объекты обследования, проектирования, объекты судебных строительных споров общей финансовой емкостью 8,2 млрд руб. В нашей команде есть эксперты с опытом более 20 лет и инженеры НОПРИЗ.

Экспертная практика учит устанавливать причины дефектов и отделять опасения от подтверждённых повреждений. При обследовании долгостроя это помогает обосновать дальнейшее использование сохранившихся конструкций и определить работы, от которых зависит их надёжность. Заказчику нужен ответ, пригодный для принятия решения о судьбе объекта.

В каком состоянии находился объект

По проекту дом включал 26 надземных и два подземных этажа. На момент обследования были возведены 25 надземных этажей и оба подземных уровня. Несущую систему образовывали монолитные железобетонные фундаментная плита, стены-колонны, диафрагмы жёсткости и перекрытия.

Готовность перекрытий достигала примерно 94%, наружных газобетонных стен — 11%, перегородок и вентиляционных шахт — 38%. Покрытие здания отсутствовало. Каркас оставался открытым для осадков и сезонных перепадов температуры. Надлежащая консервация выполнена не была.

На подземном уровне с отметкой −5,950 м наши инженеры обнаружили замёрзшую воду слоем до 300 мм. Осадки и талые воды поступали через открытые проёмы; необходимая планировка территории вокруг здания отсутствовала. Последствия незащищённого простоя уже были видны непосредственно на объекте.

Что происходит с конструкциями за годы простоя

«Замороженная» стройка продолжает изменяться. Если объект стоит пять, десять или пятнадцать лет, открытые конструкции многократно подвергаются увлажнению, замораживанию и оттаиванию. С каждым сезоном повторяются воздействия, от которых незавершённое здание должно было быть защищено.

Вода проникает в поры, трещины и дефектные участки бетона. При достаточном водонасыщении повторяющееся замерзание способно вызывать растрескивание и шелушение поверхности. Повреждения защитного слоя облегчают дальнейшее проникновение влаги. Уязвимость зависит от качества бетона, его морозостойкости и фактических условий.^[4]

Открытая арматура контактирует с влагой и кислородом и корродирует. При развитии коррозии возможны потеря сечения стали и повреждение окружающего бетона. Увлажнение кладки сопровождается высолами; повторяющиеся температурные и влажностные воздействия могут усугублять существующие дефекты. Поэтому исходные проектные характеристики спустя годы необходимо проверять.

Неизбежно само воздействие среды; степень разрушения определяется обследованием. Возраст долгостроя не означает автоматической необходимости сноса. Но и внешне сохранившийся каркас нельзя считать готовым к достройке без инструментальной проверки.

На новосибирском объекте мы выявили коррозию арматурных выпусков верхнего этажа, локальное оголение арматуры, сколы, трещины, увлажнение и высолы. При этом часть дефектов возникла ещё при строительстве: например, следы замораживания бетонной смеси связывались с нарушениями её прогрева. Причины повреждений разделили, чтобы обоснованно назначить восстановительные мероприятия.

Как мы проверили возможность достройки

Начали с изучения технической документации и составления программы обследования. Затем по программе выполнили визуальные, инструментальные и лабораторные исследования, геофизические работы и определение динамических характеристик здания. Проверяли отдельные элементы и совместную работу пространственного каркаса.

Для исследования фундаментов выполнили два наружных контрольных шурфа, отобрали грунт для лабораторных испытаний. Прочность бетона оценили методами ударного импульса и отрыва со скалыванием; проверили армирование и толщину защитного слоя.

Класс бетона исследованных несущих конструкций составил В25 и соответствовал проектной документации. Прочность кирпича соответствовала марке М125, раствора — М100. Эти результаты рассматривали вместе с выявленными локальными повреждениями.

С помощью комплекса «Стрела-П» зарегистрировали собственные колебания здания от естественного природного и техногенного фона. Дополнительных воздействий не создавали. Исследования дополнили сведения о фактической работе каркаса; заключение формировали по совокупности полученных данных.

Главный вывод о технической судьбе дома

Состояние смонтированных конструкций оценили как ограниченно-работоспособное. Дальнейшее возобновление строительно-монтажных работ признали возможным при устранении указанных в заключении дефектов и повреждений.

Это дало Заказчику инженерное основание для сохранения и достройки существующего каркаса многоквартирного дома. Сам по себе многолетний простой не делал снос неизбежным. При этом положительный вывод о возможности достройки был связан с обязательным выполнением восстановительных мероприятий.

Ценность обследования заключалась в снятии принципиальной неопределённости: можно ли продолжать работу с уже возведённым объектом и на каких технических условиях. Для программы помощи дольщикам такой ответ необходим до расходования средств на дальнейшие строительные работы.

Какие конкретные работы требовались

Мы подготовили сводную ведомость с расположением и измеренными объёмами дефектов. В частности, участки со следами замораживания бетона занимали 79,22 м², усадочные трещины раскрытием до 0,1 мм — 5,1 м². Рекомендации привязали к конструкциям, этажам и отдельным участкам.^[1]

Также предусмотрели ремонт выявленных трещин. После завершения строительства рекомендовали повторно определить динамические параметры здания. Такой перечень позволяет Заказчику планировать работы, рассчитывать их объёмы и проверять результат подрядчика.

Почему выполнение рекомендаций определяет будущее объекта

Восстановление повреждённых конструкций влияет на эксплуатационную надёжность завершённого дома. Если оставить оголённую арматуру или не восстановить повреждённый защитный слой, причины дальнейшего ухудшения могут сохраниться и после возобновления строительства.

Поэтому рекомендации обследования должны войти в задания исполнителям, сметы и контроль качества. Заказчику важно документально проверить устранение дефектов. 

Технический Due Diligence дал Заказчику два взаимосвязанных результата: обоснование возможности достройки и адресный перечень необходимых восстановительных мероприятий. От их выполнения зависит способность здания надёжно служить после завершения работ.

У компании есть членство в СРО в области инженерных изысканий и проектирования. Обследование оснований и строительных конструкций включено в перечень специальных видов изысканий Постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 № 20. Требования к исполнителям соответствующих договоров устанавливает статья 47 ГрК РФ.^[5][6]

Если Вы отвечаете за проблемный объект, направьте нам адрес, имеющуюся документацию и сведения о периоде простоя. «СтройЭкспертиза» предложит программу обследования для оценки возможности достройки и определения необходимых работ. Заявку можно оставить на se-engineering.ru или отправить на info@se-engineering.ru.